陳金英（彰化銀行商品策劃處長）

房貸戶想轉貸，主要目的是降低利率或增加額度，首先應與「原銀行」議價，由於原銀行與客戶已建立長期往來經驗與信用基礎，加上過去繳息正常，銀行通常會答應降息或提高額度。

若真的要轉貸，不妨先找薪轉戶往來銀行，該銀行長期與客戶及其工作所屬企業往來，通常會給予較好條件的貸款回饋；其次是向財富管理銀行申請房貸，若累積基金、保險有一定基礎，銀行會認定客戶債信良好，同樣也願意給予優惠條件。

【2009-07-05/經濟日報】

夏敏蘭（台新銀行資深副總）

轉 貸戶與銀行重新談房貸條件，若能利用個人條件優勢，就能向銀行爭取較好的利率及手續費。舉例來說，長期與特定銀行往來，並保持良好紀錄，尤其信用卡或理財 商品都與該銀行往來者最優；其次，貸款人具有軍公教人員、醫師、律師、會計師或中華徵信所排名前1,500大公司等身分，都可提出證明與銀行議價。

每家銀行對房地產估價標準不同，若對貸款金額相當在意，最好事先評估，避免轉貸後的貸款金額較低。

【2009-07-05/經濟日報】

中央銀行連續降息，房貸商品除利率低、貸款額度高，就連寬限期也可彈性調整。不少還在支付3%以上利息的房貸戶，最近蠢蠢欲動，想趁這波低利熱潮替房貸「搬家」（轉貸），以享受前兩、三年超低利的優惠。

要注意的是，房貸搬家可能衍生很多額外費用，還可能賠上一筆違約金；轉貸手續繁瑣，上班族可能要請假跑流程，相當不方便。台新銀行建議，轉貸後的利率至少要和原利率差0.5個百分點以上，才有轉貸價值。

轉貸不是萬靈丹

民眾轉貸前不妨先與原本往來的銀行洽談，若條件不符合設定目標再轉貸。

大多數人轉貸，是希望運用「借較低利息的金額，償還較高利息的貸款」，但銀行擔心民眾嚐完「前低後高」的利率甜頭就「落跑」，多數設定三年內轉貸必須支付0.5%到1%不等的違約金，若沒有事前精算，貸款人可能賠了夫人又折兵。

額外費用要留意

經濟日報╱提供

以貸款600萬元為例，1%的違約金，等於轉貸得額外付出6萬元成本，若轉貸利率條件不夠優惠，利率只調降0.2個百分點，就絕對不足以涵蓋6萬元違約金。因此，轉貸的先決條件，是符合「免違約金」條件，或違約金相當低，才比較適合考慮轉貸。

除了違約金，轉貸還必須支付轉貸設定地政規費，彰銀主管表示，地政規費大約是貸款額度的千分之1，以貸款額度1,000萬元為例，就要1萬元；另外，還要塗銷原本的貸款設定，並支付代書塗銷及設定費用等，這些都是房貸戶不容忽視的費用。

【2009-07-05/經濟日報】

　　景氣不佳，失業率持續攀升，不少上班族乾脆轉換跑道，專職在家當SOHO族，不但工作時間彈性，有些人接案量夠大，收入甚至比做辦公室領死薪水來的 好，不過，這些SOHO族如果要買房子，在銀行業者眼中，卻是核貸困難的特殊人物，銀行業者建議，SOHO族不妨尋找條件較佳的保人或擔保品，可以增加不 少貸款的優勢！

■　SOHO貸款不易 銀行核貸成數偏低

　　大多數的銀行核貸時，首重貸款人的個人條件與職業類別。軍公教等公務人員最受銀行青睞，他們的收入來源穩定，相對有較佳的還款能力，不但各家銀行爭相 核貸，就連利率也將給於較優惠的利率。相對而言，工作性質較不穩定的SOHO族要購屋貸款，門檻就比一般上班族來的高，就算年收入足以繳款還錢，但銀行對 這類申貸戶，態度多較為保守，核貸成數也較低。

　　對此，銀行相關工作人員私下表示，建議這類申貸客戶，如果是配偶有固定的工作，最好以配偶的名義購屋，以增加申貸籌碼；如果真的沒有可以貸款的資優人選，最好先找到銀行資歷比自己好的保人，提高貸款成數，也是增加貸款籌碼常見的方法。

■　有力保人與擔保品 增加申貸籌碼

　　此外，如果能找到位在台北縣市的擔保品，也是提高房貸成數的方法，位在台北縣市精華地段的擔保品，至少都能帶到七成以上，最多甚至可以上看八成；而其 他縣市則多在七成以下。因此，銀行業者建議，如果是無固定工作的SOHO族，最好先存購自備款，以免核貸不易，影響購屋計畫。

　　如果真的買了房子，才發現貸款金額與想像的有落差，有些人會選擇貸二胎房貸，不過，現在市場上標榜3.99%的二胎房貸利率，加上開辦費等巧立名目的費用後，最低利率也落在7~9%，因此，建議最好不要輕易申請，以免交屋後的負擔太過沉重，最後仍淪為法拍斷頭戶。

【網路地產王www.vrhouse.com.tw】

　　房市回春，買屋看屋的人潮大增，您也心動了嗎？但到底該符合什麼樣的條件，才有資格買房子？專業的房仲建議，最好先仔細衡量自己的收入與債信狀況，再決定下訂購屋，以免淪為斷頭一族，成家夢未成，小心先拖垮了自己的生活！

■　房貸支出比例 不得超過收入三成

　　「一般而言，建議每月貸款償還金額，不要超過每月收入的30%！」吉家網建議，這個比例隨著收入的絕對金額變動，不妨先試著存下月收入的30%(包括 房租支出)，如果此時不覺得生活品質有明顯的下降，表示目前的收入可以支付更高比例的貸款償還費用，才可以考慮進場看屋。

　　而購屋時的自備款項準備好了，貸款的申請費用、代書費用、仲介服務費，這些購屋成本都需要現金的支持，這也是整個購屋過程中，最辛苦艱難的部分，如果預算差的不多，首購的年輕人可以透過親友的協助，或是搭配其他政策性的優惠貸款。

■　個人債信紀錄 攸關核貸與否

　　此外，購屋免不了需要其他金融機構的貸款，如果購屋者已經有穩定、長期的工作經歷，對貸款銀行的貸款審核，將有正面的助益，而如果之前的金融風暴使工作經歷曾出現斷層，只要能提出正當的說明，償債能力也不至於因此被打折扣。

　　在提出貸款申請之後，銀行必定會對個人信用紀錄作檢核，在個人的金融信用紀錄方面，銀行可以透過金融徵信中心取得資料，追蹤個人的信用狀況，包括個人 的消費性金融貸款是否按期償還等等，就算沒有信用卡，也未曾向銀行申辦過任何消費性貸款，也不表示您沒有任何個人紀錄可資佐證，電費、自來水費、電信費、 瓦斯費的付款紀錄，以及以往的房租繳納紀錄，都可作為個人的債信紀錄。

【網路地產王www.vrhouse.com.tw】

圖/大苺羊

要點1：不要給我白筍筍的燈光
老是在看恐佈電影的人，一定會對醫院或是倉庫裡那種白到發青的光線，感到不寒而慄，若是把這樣的光源也安裝在家裡，想必每個人的臉都不會太好看的啦！所以建議最好選擇帶點黃光的省電燈管，會帶來家中的柔和氛圍。

圖(設計家/禾堂設計)：燈光也有引導功能。

圖(設計家/杰室設計)：家中燈光應以柔和為主。

要點2：別直接照射，避免青春痘現形
若是你家常常吵架，有時要檢討一下，是不是光線不好。光源太白了，所以看到每個人都是臭臉，想不吵架也難。其實又不是在拍鬼片或是現場調查什麼的，在家 裡，燈光有必要搞到那麼刺眼嗎？建議最好避免直接照射的燈光設計，尤其是在客廳、餐廳、主臥等，可選擇光源往上投射的燈，或是燈罩完全包覆的燈具，如此一 來，空間才不容易產生壓迫感，及刺眼感。

圖(設計家/紘幃設計)：廚房以柔和的燈光，用餐起來也比較舒服，心情好。

圖(設計家/里歐設計)：燈光別直接照射，以免原形逼露，少了家的柔和氣氛。

燈飾設計2╱燈光魔法 營造氛圍

燈飾設計3╱情境製造都靠它了

：漂亮家居powered by設計家

要點3：客廳要投射燈好呢？吸頂燈好呢？還是吊燈好？
見人見智也～！尤其是在選擇客廳的主燈時，應兼顧人性及實際需求為主要考量，尤其是現在大多的公寓或電梯大樓住宅天花板普遍不高，更應避免購買燈罩往下的 主燈或吊燈，雖然它的亮度較高且美觀，但容易產生壓迫感。若是房子為挑高住宅，或是位在餐房，則當然是以吊燈最為適當，因此要視現場情況而定。至於吸頂 燈，則只能照亮中央一圈，若是空間不大，是適合這種燈具，但是空間過大，則必須思考是不是要再加其他燈具輔助。

圖(設計家/禾堂設計)：天花板普遍不高，更應避免購買燈罩往下的主燈或吊燈。

要點4：要有層次感，營造家的氛圍
可別小看燈光設計，它可是讓家變魔術的魔法師哦！一般要選擇主要區塊的照明，像是客廳、餐廳、房間裡的某部分為主要照明，但照明的用意在於能看清楚家中的 物品及行動動線，不一定要全然照亮，其他局部的地方，像是角落茶几或是閱讀桌面等，再加裝一盞活動式照明，甚至可利用滑軌燈加強牆面的畫或是櫥櫃，讓空間 有視覺焦點，也便空間的表情在燈光的搭配下更有氣氛及變化。

圖(設計家/ERI設計)：一盞活動式立燈，為客廳帶來局部明亮感。

要點5：走廊採間接光源，行走好氣色
一般家庭最容易忽略走廊的照明，一來覺得過道並不需要，二來走廊也沒有配燈具的出線孔，難以配合。其實走廊的照明有其必要，除了機能性的避免相撞意外，最 重要的是不會進錯房間，走錯房！！建議走廊的燈，可以將燈光光源從中央移至兩旁，牆面被照得光亮時，自然會有視覺膨脹效果，走廊就會顯得比較寬敞許多。再 也不怕哥哥姐姐弟弟妹妹以走錯房為借口，偷看你的日記了！

圖(設計家/覲得設計)：走廊採間接光源，讓空間有膨脹效果。

6：餐廳要白光燈或是黃光燈？
咦～～這就要問一下你家的吃飯習慣了：是全家人坐在餐桌前一起話家常吃飯呢？或是拿著飯碗到電視機前面配菜呢？如果是後者，那麼你家餐桌用什麼燈光都沒 差，因為電視節目內容才是你的重點吧！若你是前者，則建議最好在餐桌上方裝一盞黃光吊燈，一來可讓菜色看起來美味點（如果你媽不擅長作菜，這是最好的手 段），二來餐桌氣氛也容易因為昏黃的燈光而柔和許多，不是嗎？

圖(設計家/遠喆設計)：柔和的燈光設計，為用餐營造好的氣氛。

圖(設計家/梵蒂亞設計)：若是吃飯配電視，餐廳的燈不必太強調。

燈飾設計1╱Spotlight 別玩過頭

燈飾設計3╱情境製造都靠它了

：漂亮家居powered by設計家

要點7：那廚房要裝什麼樣的燈呢？
這可很重要了！！一般餐廳要黃色光源營造和樂的用餐氛圍，但是廚房可就要看得明看得細，以免老媽老是拿已變黃或過期的肉啊！魚啊！當做材料作菜給你吃。尤 其現在生活壓力大，人生已沒有什麼可期待的，唯獨吃這件事，就更不能馬虎，所以若你家的廚房還在唱「黃昏市場」，建議為了你的腸胃好，請自己多付點錢把它 給換成明亮的白光省電燈泡吧！除此之外，最好在流理台上方，也為你家的老媽多裝一支燈管，讓有老花眼的媽咪可以更仔細的看到菜做料理哩！

圖(設計家/ERI設計)：流理台上方最好再加裝燈源，以便料理。

要點8：小孩房星星小夜燈，半夜看星星
嗯～～這要看一下「兒童」的年齡。一般來說，若未滿12歲的兒童（現在應該要進化到9歲），可以在房間裡裝一些可愛的燈飾，讓他的童年充滿歡樂，像是像是 甲蟲的燈具啦，有星星花樣的五段式吸頂燈啦！或是一些有ＸＯ造型的燈具，可以讓空間活潑一點，甚至有錢一點的父母還可以把天花板裝上LED燈，晚上躺在床 上開起燈，像是有小星星佈滿房間般地有趣！至於年紀已超過12歲的小朋友們，則建議還是加強書桌的防近視桌燈，或是在書桌上加裝T5燈管，一來環保又省 電，二來也比較現實吧～～聯考小子，加油！

圖(設計家/EASYDECO設計)：有著天空般燈光設計，讓孩童房充滿童趣。

要點9： 浴室別太亮，以免看光光
對啊！！洗個澡其實不太需要用太亮的燈光哩，唯獨需要燈源的地方，只有洗手檯及馬桶（對，馬桶，誰叫你老是要坐在上面看書跟報紙呢～）所以，建議可在洗手 檯上安裝擁有蘋果光源的燈具照明即可，至於馬桶的光源，可以選擇一支具造型且不怕溼的立燈或桌燈即可。如果你還想耍浪漫的話，那麼用蠟燭，把它當成裝飾品 擺在浴室裡，有必要時點燃，能夠營造不可思議的浪漫情懷。

圖(設計家/詹朝根設計)：洗手檯上安裝擁有蘋果光源的燈具照明即可。

要點10：主臥最好安裝間接燈源
是啊～～現代人十分忙錄，回到家洗完澡倒頭就睡了！所以最好以間接照明為主，以免影響睡眠品質。而且燈光控制最好放在靠近床邊的位置，半夜起床才能馬上點亮燈行走，以免尿到不該尿的地方。另外，有一個情調佳的主臥，「辦事」起來才有活力，不管N歲都是一條活龍，不是嗎？

圖(設計家/生活空間設計)：主臥區的間接照明可避免影響睡眠。

圖(設計家/玳爾設計)：燈光控制最好放在靠近床邊的位置，方便使用。

燈飾設計1╱Spotlight 別玩過頭

燈飾設計2╱燈光魔法 營造氛圍

：漂亮家居powered by設計家